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若要投资民宿这个行业,安邦劝你再考虑考虑

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随着发展的不断深入,“民宿热”背后的问题也暴露出来。目前行业存在问题突出,包括准入门 槛趋严、配套设施不足、缺乏评价标准,以及发展过快、同质化严重、缺乏文化特色等。因此,安邦智库(ANBOUND)研究人员提醒投资者,跟风投资的当下,做与不做还是要根据自身当地的市场情况而定。毕竟全国各地的市场不同,各家成功的民宿的做法也不同,火热的砸钱中还是应该保持一份冷静。

国内民宿行业扎推发展的隐忧

 

随着发展的不断深入,“民宿热”背后的问题也暴露出来。目前行业存在问题突出,包括准入门 槛趋严、配套设施不足、缺乏评价标准,以及发展过快、同质化严重、缺乏文化特色等。

因此,安邦智库(ANBOUND)研究人员提醒投资者,跟风投资的当下,做与不做还是要根据自身当地的市场情况而定。毕竟全国各地的市场不同,各家成功的民宿的做法也不同,火热的砸钱中还是应该保持一份冷静。

自国内民宿登上旅游 产业的舞台后,其旺盛的生命力就凸显而出,成为近几年旅游投资热点。这同中国进入工业化发展中后期面临经济转型,中产阶层的崛起、消费能力的增强,人们对旅游方式、生活方式的新追求,城镇化进程的加快,相关利好政策的推动以及乡村旅游的蓬勃发展等因素有关。然后,随着发展的不断深入,“民宿热”背后的问题也暴露出来,那么如何运用市场规律和旅游发展经验,促使这一新兴业态实现较为健康的发展,使投资者更好规避其中的风险,则成为了不得不思考的问题。

数量暴增但利润微薄 根据《2016 中国民宿发展研究报告》显示,去哪儿网 的数据表明:截至 2015 年 10 月 30 日,民宿客栈在去哪儿网登记数量为42658家,而至2016年9月30日,这一数据增长到 48070家,不足一年时间增加了5412家,增速相当快。目前,从全国各省份来看,云南 民宿客栈的数量位居全国第一,数量达7392家,其次是浙江 6141家,位居全国各省份第二名,接下来是北京 、四川 以及山东 。

近1年时间,云南、浙江、广东 的民宿增长最为明显,大理、深圳、上海 、丽江、成都等城市的民宿增量排在全国前五位。”另外,在《2016 年中国民宿品牌发展趋势和区域人群分析》报告中显示:截至2016年年初,全国有超过4万家的民宿,民宿从业人员近100万人,市场规模已达200亿元。预计到2020年,我国民宿行业营业收入将达到362.8亿元。

但从这几年的发展来看,以大理、丽江、莫干山等为代表的区域性民宿集中发展,部分地区已经接近饱和。以莫干山为例,据当地人士透露,民宿数量已经突破600家,以至于当地政府开始严格管控民宿发展,提高前置许可门槛,在土地出让上有所管控,以防止民宿发展过热。前期投资巨大、租金快速上涨以及同质化竞争使得民宿产业利润趋薄。

一位民宿业人士说:“以前一年几万块钱的租金这几年间涨到数十万元,改造费用也是水涨船高,两三百万元只能改造四五个房间。加上淡旺季,如果不上规模,单体已经很难赚钱。” 事实上,民宿参与门槛比较低,很多投资人和企业在做,业态有很多品牌,单体规模都非常小,能盈利的门店不多,估计80%都不赚钱,盈利的能有20%就很好。民宿入住率呈现冷热不一。一些名声在外的民宿一房难订,预订都排满了日程,而一般民宿则入住率不足 50%,双休日还有些客人,工作日几乎无人光顾。

高速发展下出现分化趋势

民宿的发展有非常明显的地域性,近3年来的热潮主要出现在长三角地区。这与长三角经济发达、消费者成熟、地方政府助推等有关。长三角地区的民宿已经成为深入人心、消费者普遍接受、投资者非常乐于投入的一种新型现代服务业业态。长三角之外,大家对民宿也普遍接受,但还属于跟随状态,有的地区还在观望,比如中西部地区。

近一年来,厦门、大理、丽江、三亚成为目前我国大陆地区目的地市场热度最高的城市。从2015年全年各地民宿的平均房价来看,大理、杭州、西塘相对较高,700元以上的客房占比分别达 19.1%、14.1%和 15.6%。客源方面,云掌柜的数据信息显示,北、上、广、深是民宿客栈客源市场占比最高的城市,占到全国民宿客栈20%。

丽江、大理等地主要以北、上、广以及成都、重庆 等地游客为主,成都、 杭州、深圳等地最大客源地为本地客源,西塘则以长三角为主要客源市场。市场层面,80 后、90 后渐成旅游的主力军,二孩时代涌现更多的亲子旅游需求,老龄化社会将越来越流行的旅居养老这些因素,民宿经营者或计划开设民宿的投资者都要考虑。

然而,在高速发展中,民宿行业发生着剧烈分化。首先,长三角地区的民宿已经发展得比较成熟,一方面投资主体多元,投资开发形式多样,人才培训、规划设计等支持性服务业态开始出现,产业链在延伸;另一方面也开始去泡沫化,行业价格在下降,部分民宿出现经营不景气。而其他地区,如北京周边的民宿,开始出现井喷发展态势;在西部地区,民宿成为客栈、精品酒店转型升 级的重要选择。接着,民宿发展出现过热现象。

民宿在长三角能够迅速火起来,跟规划设计行业的生产能力过剩有直接关系。大量的城市规划设计单位、园林设计单位,在传统业务之外寻找新的出路,美丽乡村建设也需要设计,两者结合导致大量城市设计力量和资金进入乡村,民宿就是承载产业要素转移的主要领域。

大型企业跟进依然难解痛点

在民宿的发展中,有相当一部分投身民宿行业的规划师、设计师缺乏经营管理经验,对旅游消费市场尤其是服务行业很不熟悉,所以经过两三年后,不少市场主体颗粒无收。他们仅仅是带着情怀来,后来发现情怀和商业有很大矛盾。还有一种现象,在2015年露出苗头,就是大型企业开始进入民宿领域。到2016年这类投资行为已经成为民宿发展的主流。

在许多小投资者退出的时候,大企业开始进入。这样的大企业有三类:第一类是电商平台,比如携程、途家,纷纷成立民宿业务部门。另一类是传统旅游企业,比如首旅集团 。第三类是房地产 企业,新华联 000620 ,股吧 地产在安徽芜湖做了一个鸠兹古镇项目,有上万平方米的物业 要做成客栈、民宿和精品酒店。仅仅在北京,就有银泰、国奥、金融街 000402 ,股吧 等大型国企、上市公司、房地产企业在做或有计划投资民宿。

以如家 推出的“云上四季民宿”品牌为例来看,如家民宿平台的推进并不理想。目前,如家已在全国18个城市签约了60多家民宿。如家想做的是一个民宿平台,通过如家的客源和资源整合线下民宿资源。但是经过大半年的整合,发展造成民宿整体盈利能力不高。民宿存在,“规模小、假日经济、前期投入太高”三大痛点,同时还存在如家平台与民宿整合中也存在标准化酒店与民宿之间契合的问题。

同质化严重精品缺失

民宿经济的“红火”让许多投资人进入这一行业,这其中,有情怀驱动的媒体人和设计师,有线上OTA,有地产开发商,还有要打造美丽乡村的政府。求热求快使得民宿丧失个性化和文化底蕴,“千家一面”的同质化初露端倪。“复制的目的就是想快点赚钱,没有细节的斟酌, 也没有个性化。”一位莫干山的民宿业主说,“这两年,新建的民宿看上去全是旧木材、土胚房、 鹅卵石,有些大同小异。”

另外,许多民宿虽在地理位置上可以看得见山望得见水,扎根乡村,但却总让人感觉少了一些“乡土味”。而这种味道并非只靠周边环境便能激发,也不是单单依靠黄泥墙、猪圈房的建筑可以营造。在基础设施尚不完善的大环境下,许多民宿或许做到了远离城市,但本质上却远远未实现回归乡村的初心。

中国旅游研究院院长戴斌认为,设计层面的不足是制约民宿发展的重要方面。他指出,一幢民宿最吸引人的地方,一定是激发了游客对当地文化生活方式的好奇,精致民宿和精品民宿是有区别的。精品民宿将“在地元素”做到极致,而目前国内缺乏真正有文化、有内容的精彩设计。

除了设计层面的不足外,在法律 法规方面,尽管国家的支持态度很明显,但具体到地方,相关法规仍然滞后。在云南大理经营民宿的人士不无抱怨地说,现在不少房屋业主会对民宿经营方的租金要求一涨再涨。更有甚者,会出现有房屋业主在合同租赁期未满的情况下,将民宿产权收回自己经营。由于民宿存在法律界定不清晰以及产权和经营分离等问题,民宿经营者和业主的矛盾将会越来越多。

还有一位在北京经营民宿的业主指出,目前,很多民宿就是利用当地的平房院开展经营,而按照现行规定,不论利用自有或者租赁住房从事民宿旅游者,都要符合工商、公安、消防、卫生计生、食品药品监管、环境保护等部门针对社会旅馆的管理标准,但这明显不适用于小规模的民宿,还将会对民宿旅游发展造成较大影响和制约。

缺乏准入门槛和评价体系

民宿业缺乏相应准入门槛和管理评价体系,面临办证难的问题。其中,浙江在全国范围内较早在政策上对民宿给予鼓励和支持,2015年审议通过的《浙江省旅游条例》首次将民宿纳入政府机关、 企事业单位的会务等采购范围。而莫干山所在的德清县早在2015年5月就率先出台全国首个县级乡村民宿地方标准规范,明确了德清民宿业经营概念,制定了准入门槛,实施项目预评估机制。

国家层面则在今年年初中央一号文件《关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康目 标的若干意见》中提出“大力发展休闲农业和乡村旅游,有规划地开发休闲农庄、乡村酒店、特色民宿、自驾露营、户外运动等乡村休闲度假产品”,明确支持民宿业态。

国家政策鼓励民宿发展,但具体到地方,相关法规仍然滞后。据了解,在莫干山600多家民宿中,由于标准严格,拿到当地政府颁发的“五证”的也不过66家。而在上海,酝酿中的民宿管理办法也迟迟未能出台。

事实上,在法律政策真空期,很多地方只能参照旅馆业或房屋租赁来管理。民宿现在是审批制,发合格牌照,工商、卫生、餐饮、消防都要过关才行。有民宿业人士表示,他们在2015年投资数百万元在大理租地建民宿,由于当地政府政策变化和管控,直到现在仍然没能如期完工开业。

更令民宿业者担心的是消费者体验度的丧失。千里走单骑创始人王冠就表示:“现阶段市场需求远大于供给,但一定要把当地生活趣味和当代艺术结合,装进房间。”做12年的千里走单骑如今已经拥有6家民宿,但仍然“只做小而美的精品酒店,房间不超过个位数”。而真正的危机感就在于,民宿业发展面临升级,初级阶段是造房子和服务,但是未来一定是文化和乡村体验。

风险评估

民宿客栈作为火爆、快速发展的新兴业态,其积累的问题也开始逐步显现。目前,民宿的概念尚未统一,业内外认知混乱。农庄、农家乐、乡村酒店、客栈都被称为民宿,行业也鱼龙混杂,多态发展。各地的监管、法律也处在缺失状态。各地民宿一哄而上,同质化严重、故事性缺失、人情味流失、地方性消失、乡村性遗失等突出问题,也足以使投资者逐渐理性起来。

要知道,真正的民宿,不应只是有住宿功能的场所,也不应是农家乐的替代品,而是一种新的生活 方式。每一家设计独到的民宿都承载着开发者的理想,它虽然没有高级奢华的设施,但却能让人 体验当地风情、感受民宿主人的情怀,体验有别于以往生活的一种全新的生活方式。

因此,安邦智库(ANBOUND)研究人员提醒投资者,跟风投资的当下,做与不做还是要根据自身当地的市场情况而定。毕竟全国各地的市场不同,各家成功的民宿的做法也不同,火热中还是应该保持一份冷静。

节选自:《风险与机会评估》总490期

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